章丘凉了！！！

青云岭下

一年前，我写过一篇《章丘凉了》，讲了讲章丘房地产市场的现状，没想到那么受欢迎，仅地产下半场微信订阅号就突破30万大关。更没想到，会有人成组织的攻击我，不是从文章入手，也不是谈房地产市场，而是五花八门，为人所不齿。更有跟风者认为我不了解市场，章丘没有凉之类，还有人说我和章丘有仇。



我们不是喜欢把答案交给人民、交给历史，让历史来审判吗。那么，事过一年之后，再看章丘房地产市场呢。

恰好，前几天我给章丘一个楼盘汇报方案，也顺道梳理了一下章丘凉了一年后的种种。更巧的是，汇报那天，正是2019年6月21日，距离2018年6月20日发布章丘凉了，恰好过去一年的时间。很多事情，都是命运中冥冥注定。

我和章丘，亦如此。我们没有往事，更无恩怨，但，无论过去，还是现在，乃至未来，我都喜欢吃章丘大葱。我爱吃，我们一家人都爱吃，在我们眼里，章丘大葱赛过山珍海味。大葱下馍。

是为序。



章丘楼市库存19个月才能卖完

2019上半年卖地超过2018全年

不管你承不承认，现在章丘卖得好的楼盘不多。而这个卖的好也只是相对而言，相对其他销量差的楼盘，瘸子里面拔将军。

据5月份章丘楼市报告的一份数据，章丘5月份成交住宅598套，相比4月份，下降了25%，成交均价每平降了大约230元。当然单纯看一个月的数据变化，并无太多参考意义。我们可以看一下章丘2018年6月到2019年5月成交均价的变化，从2018年6月份成交均价11000元/平米，到2018年5月份9135元/平米，一年的时间一平米大约降了2000元。

价格的下降，带来的是观望情绪越来越浓；销量的下降，则是导致库存迅速增加。据数据统计显示，2019年5月，章丘楼市普通住宅库存大约14826套，大约19个月才能卖完。这只是普通住宅，别墅墅库更大，约842套，其中叠拼别墅需要19.4个月才能卖完，而联排别墅则是41.7个月才能卖完。用报告中的话说就是“整体去化压力较大”。



然而，我们知道，章丘的新项目还在源源不断的出来。像前不久高铁熙水台项目，就是刚刚面市，再往前还有江山一品等项目面市，这些项目也将陆陆续续为章丘楼市增加新的库存。

但这恐怕还只是开始。因为章丘住宅供地可谓充足。2018年，章丘成交住宅土地面积1472390平米，地上建筑面积2832161平米。2019年仅上半年，章丘已经挂牌和成交的住宅用地，土地面积1279962平米，地上建筑面积已经高达3133667平米。仅2019年上半年，就超越2018年全年的供应面积。

这些加起来就是近600万平米，每套110平米计算，约5.45万套。这5.45万套的房子，大部分还没有推向市场，还只是潜在库存。章丘楼市，未来压力可见一斑。



流拍+底价成交

已成为章丘土拍市场的主流

春江水暖鸭先知。不管你是否愿意承认，开发商对此是心知肚明的。面对这样的市场，大家肯定是退避三舍。所以，从前两年，万科、碧桂园、世茂、雅居乐、鑫苑、中铁、中骏、新城、和昌、融创、三盛、越秀、保利、华侨城、宝能等等开发商蜂拥而至，激情拿地，土拍声一浪高过一浪，楼板价曾一度迈上6000元/平米大关，到现在动辄流拍、终止，底价成交，就最能反映趋势，最能说明问题。

我曾做过一个统计，2018章丘共出让住宅和商服用地66宗，流拍6宗，终止3宗；其中住宅用地流拍1宗，终止3宗，除福安路以南、世纪西路以东地块有13.06%的溢价，龙山中学路以西有3.72%的溢价外，其余全部底价成交。

2019年，章丘住宅用地，除了终止的个别地块，全部是底价成交。

而成交的价格，也是越来越低。之前我们曾撰文说过土拍价格下降，很多人说地块不一样，降的是不好的地块。那么，我们可以看看相同位置的地块，相同的容积率，楼板价的变化。

一个是，2018年8月份惨遭流拍的鲁宏大道以北，绣水大街以西地块，在时隔三个月后的2018年11月20日交易成功。相比于上次，其他指标未变，起拍价减少了1980万元，楼板价也从4167元/㎡降到了3748元/㎡，也就是一平米便宜了419块钱，打了九折。



另一个是，2019年1月7日章丘第一拍，中铁拿的世纪西路以东，福康路以北地块，要建安置房192套，容积率1.7，楼板价3177元/㎡。2018年5月4日，鑫苑拿下福安路以南，世纪西路以东地块，容积率1.7，楼板价5487元/平米。两个地块相邻，楼板价却相差2310元/平米，即便算上安置房192套，楼板价每平也是降了1000元以上。

2018年下半年开始，章丘土地市场还有一个有意思的现象是，章丘控股在2018年9月27日严峻的市场环境下应运而生，与章丘城建公司等政府平台公司一起，为章丘土地市场接盘，托起一片蔚蓝的天空。





曾经的买房难，到现在的卖房难

优惠不断，花样百变

我们知道，章丘楼市在最疯狂的时候，绑定车位，绑定地下室，托关系找熟人才能买上房子。而章丘凉了后，就开始各类促销各类优惠，刺激购房者；章丘凉了一年后，依然是变着花样的各类促销优惠：

员工内部团购优惠10万、15万、20万3万抵10万，加5万送车位7天签约99折；一次性98折/按揭99折；车位2万一个，绑定认购优惠4万，认购96折3万抵15万，按时签约减5000，一次性98折；渠道带访额外优惠2万，送地下室……



只要是在售楼盘，几乎没有不带优惠的。我们曾调研过的某个楼盘，调研时还是9300左右的价格，而不到一个星期，立马推出优惠活动，认筹价格8300—8500元/元。这优惠幅度，实在来的来太猛烈。

但是，市场依然不买账，逼定客户成交依然很难。大家可谓想尽办法，甚至不惜给渠道3%—5%的佣金，以求能帮忙带来客户成交。也就是卖一套房子奖励三五万，想想也很诱人。



有的为了完成任务，不惜找各类分销公司帮忙，先把房子定下来，冲冲量，把眼下的任务完成再说，不然怎么给上面一个交代。

在章丘楼市这段艰难的日子里，眼看着一个个项目营销总被迫“出走”，下一个营销总“接上”，甚至有的楼盘一度出现营销总“青黄不接”的时候。

毕竟，兄弟，难啊。这不是冲锋陷阵，你可以过五关斩六将，这他妈是卖房子！卖不动的房子！



萎靡的市场，乱象丛生

偷工减料，坑蒙拐骗……

前段时间，章丘某楼盘交付，草坪全部枯死，业主反应后开发商让工人刷绿漆应对；当初承诺小区内有喷泉，其实管道都没铺设；小区消防连廊用的木质门根本不防火，连廊地面水泥已经起灰，用指头一擦就能抠掉；当初宣传楼盘为高档楼盘，地下车位为地坪漆，实际是水泥地面，且地下漏水严重；当初宣传时小区内有儿童游乐场，老年活动中心，泉艺休闲区，现在全部没有……



这些都是章丘某楼盘业主反应的问题，这些问题也曾被媒体曝光，还有媒体曝出绣源河畔某楼盘，以工抵房名义坑蒙购房者，其实只是一种销售手段，价格比售楼处还高，购房者发现后，躲躲藏藏，交了的1万块认购金也不退换。

前段时间还有售楼处开放，凑不够捧场的人数，只好花钱雇了100名“群众演员”来充场。

市场不好，回款慢，结款慢，以至于章丘有些楼盘的承建商，因为拖欠工程款，多次发生农民工集体、越级讨薪行为，被章丘政府通报批评限期整改，我说了数，共有18家公司被各种实行的处罚。



其实，越是在艰难的市场，越应守住企业的底线，这样才能赢得别人的敬重、赢得市场的认可。不然，口碑坏了，走到哪里都不会受欢迎。



冷静的楼市

对章丘来说更有意义

想想当年章丘划区、山大搬迁等等，为章丘楼市可谓推波助澜，种种利好，让章丘楼市水涨船高。谁知潮水退去，个个光腚。站在章丘的塔吊下，看着无边的狂野，章丘的人们仿佛明白了很多道理。

以至于，济南市轨道交通近期规划建设（2019—2024），画上了一条通往章丘的轨道交通线，也无法慰藉章丘老百姓被楼市所伤的心，更是搅不动章丘楼市这一潭死水。对待朴实的百姓，还是来点实在的。



唉！如果没有各种楼市乱象，冷静下来的市场，对购房者来说未尝不是一件好事，对城市发展来说也未尝不是一件好事。毕竟，潜心工作，总比钻研买房，要有意义的多

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青云岭下

搞完政绩快烂之前就高升！高人啊！
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悟1314

说的在理
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大雪无痕

好文章
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叫了个炸鸡

现在不炒山大了，又开始炒地铁了
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°瑟克赛思

勿忘心安. 发表于 2019-6-27 14:41
现在不炒山大了，又开始炒地铁了

炒东部医疗中心，炒三涧溪
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情绪昵称

炒了个菜，十来分钟就凉了～～～
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优雅的迷恋

分析的句句在理，赞赞赞
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生命密码

拜倒在楼主的小石榴裙下来自: Android客户端

章丘珍珠岩

很有同感，给你点赞哦！来自: Android客户端