章丘8月房价出炉了！终于知道为啥章丘人买房不着急了

章丘房姐 · 发表于 2019-9-23 08:34:13

被粉丝催稿的房姐，有了上班的赶脚。

——尼古拉斯·被你们感动·房姐

（本期酝酿很久，话有点密，3647字，阅读需要10分钟。）

9月底的章丘，暑气已经消散，早晚多了一些入秋的凉意，亲爱的粉丝们换季注意保暖。今天是23日，距离2020年元旦还有98天，这么快就又过了一年。最后一个季度，再好好拼一波。房姐给你们加个油，作为成年人的你不容易，辛苦了！

01

二手房价略有上涨

租房价格全城下降

整个8月，章丘二手房挂牌价格表现强势，整个城区（不包含乡镇）二手房出售均价为8531元/㎡，每平米低于城区新房均价900多块钱（新房均价9690元/㎡，以各售楼处对外公布均价为参考依据），总体相比7月略有上涨：

各片区二手房挂牌均价统计及6、7月份对比如下：

（数据来源：大章丘APP房产频道）

租房价格一定程度上能最快体现一个区域的人口流动活力和市场淡旺季变化。受7、8月份暑假影响章丘城区租房人数减少，租房价格全线略下降，8月城区租房价格平均为1436元/月。这个时候如果你到大学城芙蓉街一逛，会发现未开门营业的店铺高达2-3成。而这种情况，在9月份各学校开学后有所改变：

下表为章丘各区域8月份租房价格参考：

（数据来源：大章丘APP房产频道）

02

落寞的“金九银十”：

章丘人想买什么样的房子？

其实不仅章丘，全国的房地产市场都略显落寞。截止到7月全国范围倒闭的房企，就有270多家。虽然每年都有房企开张倒闭，但这一数字仍然是近几年新高。这200多家，大部分都是本土小企业，活下来的要么大，要么全。大而全的就好过吗？三四线撤资、削减人员、节省经费，策划人员的费效比考核几近严苛，大家都在勒紧腰带。

房子不好卖，到底是为什么？章丘人想买什么样的房子？

卖房的说说我们房子大总价高，章丘人大部分是刚需都没有钱，真的是这样吗？

并不是买小面积的就是刚需。

在章丘，买个90㎡房子的人可能是第三套，这样的人不是刚需。所谓刚需就是当买房预期不赚钱甚至还亏本的时候，仍然愿意买房的人，因为就如同吃饭喝水，必须要做的事。

那么章丘的刚需多吗？在我看来，章丘人其实很少人为没有房住而烦恼，某老置业告诉房姐，大部分他经手的客户都是有住处要再升级置换，往大了换，往明水城区换，往学校附近换，或者给孩子准备婚房的。就算是年轻人购房，也并不是不买就没得住。章丘的刚需准确来说，不叫刚需，而且意向片区的分散表现也非常有自己的特色：就是虽然直线也就10分钟车程，但我龙山的，让我买到东山我就感觉我到了城乡结合部（网友言）。

所以其实章丘人不太缺房子，而是缺少好的房子，品质好价格适中的房子。较好的绿化率，小区里经得起逛；要有个围墙，保持一定封闭性和私密性；要有个好物业，让自己交的物业费有肉眼可见的效果；要车位，要更多的公摊面积能给自己用…（不要回避，可以看看多少楼道被占用）

然而在“章丘房姐&买房讨论群”里见识到大家“为买在哪里好上学”讨论到深夜1点钟后，忽然发现前面所有需求都可以让步，都可以排在一个条件之后：。官方三令五申不允许房地产炒作学区或教育资源，然而在章丘这样的小县城，大家还是更愿意孩子能够享受到为数不多的优质教育资源，毕竟大部分人不可能为了上学跑到济南去买一套房，而本地区的好点的，就成了炙手可热的抢手货，房姐细数了一圈，以新四中片区为例，大大小小的楼盘、社区就有10多个。见下图：

（蓝色框线为楼盘示意，除南面的市委党校外，新四中几乎被包围）

这么高的人群密度，未来新四中的老师压力应该不小。房姐对这个看的比较淡，成龙成凤，更多的看他们未来的努力和造化。但我也理解那些执着于此的章丘人，买房这件几乎一辈子一次的事，能好，都会尽可能好吧。

其实章丘很小，小到你去个地方，七拐八绕总能找到某个亲戚或朋友是你们共同交际圈的人。某个意义上来说，章丘人口基础恒定，外来人口少，流动和扩张动力略不足。随便逛一逛章丘的楼盘，每个楼盘都辐射了区政府、百脉泉、县医院和大润发。大章丘房产依据章丘人的居住习惯划分了明水老城区、政务区、大学城、圣井和绣源河几个区域，在本文开头的二手房数据可以看出几个区域的热度和价格，差异并不大。前两天看到抖音上济南的CBD、CLD在大力宣传，房姐觉得，章丘不用。我大章丘晚上小区广场舞集合点就是CLD，一个大集、一个商超市就能组成一个“CBD”。
所以，开发商们，不要在章丘卖概念，卖未来设想，章丘人比较实际，更多相信眼见为实。

03
由8、9月份的章丘楼市所感受到的

今年，任凭销售朋友圈再怎么卖力吆喝，也未能挡住楼市的平淡。其实在16年之前，章丘的房价一直是温吞的。撤市划区之后，整个章丘城市定位、公共配套、城市建设统一规划，使得这个相当于济南“卫星城”的小地方房价出现了震荡。距离现在，整整三年。早拿地的开发商们多少赚了盆满钵满，到了今年房企慎之又慎的拿地也明显感受到了他们的某种变化。

就比如开盘这个事。

（图文无关来自网络，侵删）

这个月动静最大的某文旅盘，以精装价格低获得很多章丘人的关注，相传开盘当日280套的战绩也让人感慨。据房姐了解到的消息，69开头的房子几乎没有，均价基本都在7000以上，稍微选选楼层和户型就8000开外。预料之中的是，近50%的意向人群是周边村镇居民。除此之外，也有3%-4%左右的购房者。

依照规划，这里即将是重大文旅古村镇建设，确实是造福周边的好事，毕竟一个区域的发展，总需要寻求新的增长点，如果本地还有点特色，那么文旅项目确实是不错的规划。但未来多久能够实现这个，4000多亩地配套的漫长建设周期会降低多少预期的价值？对于章丘非城区位置的商业性试探，房姐保持保守观点。（欢迎章友添加房姐好友互动讨论）

而说到开盘，想起曾经有网友问房姐，为啥某某处的楼盘一直没有动静，难道不想早点一炮打响吗？还真不是。对于章丘人来说，购买需求是比较单一的。正因为如此，章丘的楼盘彼此之间竞争并不是非常激烈。受市场影响，今年的“金九银十”，依然是你开你们的盘，热闹是你们的，我宁可错开也不要和你竞争，万一输了，在这个小地方就很难挽回了。某高层好位置卖了两年依然坚挺在10000以上，周边某楼盘明里暗里促销送车位再交2抵3从一开始就没停过。他不想停吗？不，他想。可一旦开始，就不好停了。就像超市长期促销的牛奶，促销价早已变成它的定价，不促销的价格人们是不会买的。

所以每当有人问房姐，房姐我到底咋买房子，在确认他自住无意外不会再转手后，我会跟他说条件允许的情况下，就买比较好的，永远不要期望二次置换带来质的飞跃。

04

沸沸扬扬的“房贷即将涨14万”

说起这个，还要从最近炒的热火朝天的房贷利率标准更改为LPR说起。这个就不展开了，在大章丘APP上已经详细讲过（可登录大章丘APP房姐频道《政策解读：章丘个人买房贷款利率变化了！》）。朋友圈早已坐不住，上个月开始，多交14万块钱利息的传言就沸沸扬扬：

而那个时候，央行爸爸都不知道10月8日的LPR数值的，真可谓“敢想敢编”。直到昨天20号，这个月的LPR才出来：

1年期LPR为4.20%，上个月为4.25%。5年期以上LPR为4.85%，与上月一致。

这个标准（房贷主要参考5年期以上数值，即4.85%），即将作为各大银行贷款利率的参考准值，一直影响到10月20日之前的获批房贷。而在改革之前，5年期的房贷基准利率是4.9%，不考虑浮动，你告诉我到底是升了还是降了？

国家就一个字“稳”，只要国策不变，任何风吹草动都不要慌。至于贷多少年款比较好，个人觉得，能30就别20，手里握点现金以应对风险，言尽于此，仅供参考。

特别好的一个事，大章丘APP的房产频道改版了。房姐也入驻了这个频道，在这里，可以查到有哪些楼快要开盘、章丘每天网签了多少套房、哪些楼盘有预售证、有没有被抵押，还有各种关于贷款、过户、政策的解读。二手房也可以挂上去卖，或者暂时找找能租的房子。
作为第一个专为章丘人服务的房产平台，它来了，带着满满诚意来了。

下载大章丘APP或者添加小编微信，进入到“章丘房姐&买房讨论群”，跟大家一起交流。