楼市底层逻辑

清清绣源

2023年7月底确实很多官方消息大张旗鼓地放出来了，已经被逼到花大力气开拓装修板块、通过提供免费打印、借雨伞、东西暂存等周边服务刷好感的某大中介平台应该是内部也发了统一话术，在朋友圈热烈鼓吹房价抄底时间已到，于是很多有需求的人就迷糊了：这房价到底是还跌不跌啊，现在买是赚是亏啊？怎么一边中介和营销号都在看涨，一边app上的房子带看数、成交数、挂牌价都还是一片死寂？甚至还有业主在十万二十万地降价？是政策还没落地市场反应迟缓搞的吗？

绝对不是！

一.先辟几个谣

要看北京房市，首先你得把各类信息都梳理清楚了，所以这里先辟几个谣。

1.“房住不炒”时隔多年首次被拿掉，房地产春天要来了。

中介冲你说这话那就是纯坏，都不是非蠢即坏，纯粹骗你没看原文件，纯粹利用信息差。

所以准备买房和准备改善的别慌。“房住不炒”确实是被拿掉了，但前边还有另外一句话，供需关系发生重大变化。什么意思？经过2008年四万亿大水漫灌和2017年涨价去库存的一波骚操作再加上三年那啥的原因，供应已经大于需求了，而且绝对不是略微大于，是发生了质变。这种情况下还炒什么炒，需求不足导致形成买方市场，进而形成卖方降价促销，而任何商品一旦进入降价促销阶段，也就意味着它从能盈利的优秀资产变成持有时间越长亏损越多的非优资产。有人问了，房子这东西还能亏吗？这几年降说不定过几年就涨了啊？耐力够强的话不怕跌呀！有道理，但贷款的合同是签好了的，贷款只要没还完你就得一直还，如果你惊喜地发现你的房子原价300万，你首付120，贷款180，按25年还，180的贷款最后你得还小300万，但你的房子已经跌到250万了，你会怎么办？提前还贷+火速出手啊！所以呀，别被那句“房住不炒”被拿掉搞荒神，踏实等着就行了。

2.税费要减免啦！认房不认贷啦！换房成本要降低啦！

呸！还是上面那个套路，欺负你没有一直关注政策。

最近发布的所有关于税费的政策，都是对此前政策的一个打包整理，并不是发布新政策！只是把之前的整理起来再说一遍而已！不管你是刚需还是改善，现在买都不是时候，因为现在买你要交的税费和之前都没有任何变化！不过确实没办法排除过一阵会不会在现有的基础上进一步减免。但任何说现在税费已经减免了的，都是在用信息差骗你！

3.国家说要在超大城市搞老旧小区改造啦！棚改2.0要来啦！

引导你这么理解的，纯属嫌你不够慌，这个在各自媒体平台上说明特别多，就不多赘述了。

你又问了，不是要保房地产吗？保的话房地产的池子里肯定就会进钱啊，进钱必然看涨啊！不涨价怎么保房地产？不涨价的话各大部门在这发什么通知呢？刷kpi呢啊？

二.现在房市到底什么情况

基本情况比较明了。

1.zf、房企、银行、债券等所有房地产链条上的玩家，击鼓传花已经击到一定程度了，有些绷不住的已经爆了，不是个例，爆的金额规模很大，击鼓传花传不下去了。

2.zf明知道传不下去了，但必须要求传下去，哪怕传的哆哆嗦嗦的，也得传，不传更完，否则大规模爆雷的话破产的就不仅仅是房企了，银行债券都跟着倒霉，这些都倒霉了你琢磨下一个倒霉的是谁？或者说的更无耻一点，这些都不想倒霉的话，你琢磨谁会倒霉？

3.现在市场这么差，别说股票了，理财都基本没法碰，那这个社会上最优质的债务是什么？房贷啊！利息又高还必须得还，不还给你收房拍卖上征信一通操作最后你房财两空。那房地产资金风险从哪来呢？起码有一条是让人们多贷款，使劲贷。怎么贷呢？简单啊降低首付比例、降低房贷利率，这两手同时发力多骚啊，降首付比例你就不得不多贷款，降房贷利率让你觉得相比高利率的时候贷了就是赚了，一手胡萝卜一手大棒，你还觉得占便宜了。占个屁啊！这是用房奴们未来几十年的收入为房地产平稳落地提供保障啊！用时间换空间就是这么玩儿的啊！

4.那咱都不买，都不贷款，就算身上有贷款咱也玩儿命提前还，尽可能一把全给它还进去，这么的你房企爆雷房价涨跌跟我也没关系了，反正我自住。能行吗？不能行啊！提前还贷导致银行房贷预期收益大幅下滑，而银行呢，他们才不想干等你25年来赚你这点利息差，他们早都把房贷以债券的形势卖出去了，比如你贷款180万，25年要还大概300万，银行就可以按200万的价格把你的房贷卖给债券公司，银行风险瞬间转移给债券公司还净赚20万，你说，债券公司傻呀！他买来债券干等25年为了挣你100万，一年才4万。他才不傻呢啊，他可以进一步往外卖啊！于是A卖B，B卖C，卖到最后一手的时候，债券公司Z可能都是以逼近300万的价格买来的，你说，这个Z他傻啊，等25年，挣1万块钱，他才不傻啊！他把敛吧敛吧弄来的这些东西打个包做个理财放到银行里就行了啊，你普通人只要买理财，就是帮这些债券贩子们把风险转移到自己身上，所以现在看，提前还贷，后面这一串都跟着垮，垮到最后谁接锅、买理财的啊。所以不但不能让你大规模提前还贷，还得让你接着贷，只要这一串上的人不崩，这就叫房地产软着陆。

三.最近的吹风和可能发布的政策是在干什么

看完上头的基本也就明白最近的吹风和未来可能发布的政策是在干什么了。

1.重申降低首付、降低利率、税费、认房不认贷。重申，目的就是吹风，同时也兼顾了对上级单位的工作响应。如果后续真的进一步降低首付比例，进一步降低房贷利率和税费，那这是干啥呢？真的是满足刚需和改善性需求吗？从表面上看确实是，但本质并不是，其本质是把房地产行业的系统性风险尽可能往普通人身上转移，尽可能让更多人来承接这个风险，承接的人越多，体现在每个人身上的风险反应就越小，说白了还是给那帮喝人血的链条利益方接锅。这说起来就搞笑，他们变着法的从我们手里榨钱，搞的我们都快活不下去了，啥也不干买，玩儿也不敢完，结果他们要崩的时候我们还得救他。情况就是救他，老百姓就继续被榨，不救他，老百姓更倒霉。老百姓招谁惹谁了真是。
2.城中村改造。这个政策背后还传递出了一个潜在信号——不是所有人都配买房的，尤其是一线城市特大城市，城中村改造的结果就是出现大量可用于出租的房产，深圳已经试点统租房了，所以需要掏空家里六个钱包凑首付的，没必要了，真的。不是说话难听，你永远可以相信大城市对普通人的敌意。就算你拼了全家的财产，上车了，后续生活里大城市依然有的是办法把你区别开来，把你的孩子区别开来。阶级跃升？不存在的。

3.因城施策，精准施治。这是老百姓看不懂的八个字。这类词老百姓都很难看懂。这是官方语言与民间语音的撕裂。大部分人看到这种词汇都会直觉般理解为肯定是会变好了，至于什么叫变好，不同视角的人结论肯定不一样。直说了吧，大家期待的降首付、降利率、认房不认贷等，几乎不会在北京落位。最多也就是远郊的“一区一策”、针对特定人群的放松、多孩家庭或许可能会调整普宅线，影响微乎其微。

四.结论

1.手里钱富裕，且刚需或有改善需求，该买你就买，你也不用管你是不是给谁接盘了，没办法，你需求在，反正最近表面上的政策最起码是对刚需和改善利好，也不叫利好吧，能让你压力稍小点。

2.准备买首套但手上钱紧张，犹豫不决，梭哈一把能冲一冲的，该缓你就缓缓，国家暗示你了，租房一样过一辈子，别凑那热闹，趁早拿钱去消费去。

3.有首套想改善但钱紧张的，最等得起的就是你这波人，涨跌大体上跟你没关系，目标房子涨了你家房子也不会跌太多，目标房子跌了你家房子涨起来也费劲。你就踏踏实实接着搞钱就行了。

4.想抄底的，警告。在这个链条里，买房的人是知道信息最少的人，抄底的信息压根不可能传递到你这，暗示你抄底的，基本都把你当大傻子骗呢。你就琢磨琢磨吧，这一根线上这么多人，上下游这么多产业，有你什么事儿？千万别被一句“业主”的称呼叫昏了头，说是业主，其实是后面那一票人的饭票，严格来讲，咱叫业奴——房地产行业几乎唯一一个既承担风险又养活全行业的人。
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