预测！章丘未来房价走向？先要知道中国40年房产发展史

天才大熊 · 发表于 2018-11-23 15:58:36

你可以不买房住，可以不房产，但你不能不知道中国房地产、房价变化的40年历史的变迁过程！它伴随着改革开放的整个过程，也是国人财富的变迁史。
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我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。
1历史第一波
1980年是中国房地产的元年，这一年房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。
1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。
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1987年第一块地挂牌出售，从此掀开了中国房地产的一轮暴涨~因为物以稀为贵~深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。
2中国第一个房地产泡沫破裂
1988年海南获批成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。
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一夜之间资金疯狂涌入。
政府大肆批地，银行大胆放款，开发商疯狂盖楼~剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，这时政府一纸令下，提高利率，严控信贷，限时收回违规资金！导致了中国地产的首个调控政策出台。
于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。
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银行自然也不能幸免，大批房地产企业倒了，80%的房贷资金成了坏账。挤兑下的海南发展银行，也成为我国银行史上第一家倒闭的银行，载入史册！93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。
3历史第二波
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1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。
1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。国家提出，住宅建设成为新的经济增长点和消费点，房地产行业迎来了又一个重大转折，从此翻开新篇章。
1997年，在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。金融危机下，提振经济成为当务之急。
4中国房地产去库存1.0版本
1998年7月3日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始。
1999年低迷的中国房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温。
2001年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。
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2002年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
2003年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。
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于是全国房价只跌反弹，继续上涨，
2004年同比涨幅达到14.4%。开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
2005年，在舆论压力下，进一步加大宏观调控力度。国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房。国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。
2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没。
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2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。
效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。
▼由此开始了漫长了“房价涨，调控；调控松绑，房价继续涨”的循环之中。
在一路的调控中，凭借人口和经济优势，深圳关内均价从2003年的4000元上涨至2007年的12500元。最高的时候触及16000元！
但是，人算不如天算。2008年，一场百年不遇的全球金融危机来了！
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一直高烧不退的房价瞬间跳水，房地产遭遇冰冻，土地流拍、地王退地。原本依靠高负债、高杠杆、紧绷的现金流发展的房地产企业，也纷纷倒下。
房子沦为了负资产，投资者大量弃房断供，银行负债累累，各大房地产公司纷纷破产倒闭。
5哀鸿遍野！中国房地产去库存2.0版本
在2009年巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。
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同年四万亿计划正式上线，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。
2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。
9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头。
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2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。
2011年二套首付提高，“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。但房价继续上涨。 2012年开始严打小产权房，多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地新政策，严打小产权房。但一线城市房价继续上涨。
再者，所谓的一线城市，有经济和人口支撑，但这并不是房价只涨不跌的理由。2008年的危机足够说明，超一线城市的房价，也是可以跌的!
7第三波去库存。中国房地产去库存3.0版本
接下来就是5年的冻市期，2010-2015，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本。
然后2016年国家层面提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位，国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。套路都懒得换！总之就是房价涨，调控的目的只是为了别涨那么快！
2017年3月17日新政后，标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结，“去商品化”趋势明显。
2018年，还没有过完。大大就在这里先不说了。关注房产的各位，多多少少也都有一些了解。今年是房地产变革的关键年。我们也对新时代的房地产发展充满了期待……
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在一些三四线城市，库存闲置商品房数量快速增加。调控房价，演变成去库存。政府立马给楼市松绑，金融上也提供各种便利。
但是，这样的政策下，暴富了多少炒房客，又伤害了多少刚需族的利益？
多少人，依旧买不起房！
9房价会暴涨吗？
随着中央政治论调的出台，以及战略转型中国制造2025，稳健的货币政策下，政府将逐步摆脱对房地产的依赖。
同时以城市抢人大战为标志，人口红利出现拐点。我们真诚的希望，政府在调控经济的路上，不会黔驴技穷，不再用一个更大的泡沫去掩盖前一个泡沫。
“房子是用来住的”这一史诗论调不会改变。唯有此，房价将进入总体稳定缓慢上涨的通道。
10房价会暴跌吗？
历史已经证明，房价的暴跌确实是存在的，政府打压楼市的决心决定楼市的下跌程度。
如果政府连续加息，甚至直接出台空置税，那么房价下跌，将不是梦想！如果泡沫遇上经济危机，结果必然是，分分钟硬着陆，被钉在地板上动弹不得。所以，跌会有，但那绝对是灾难。危机下即使暴跌，绝大多数人也买不起房，因为你将面临失业和物价上涨等各种困境！小幅下跌和局部暴跌可以有，但那也仅限于被炒作过度的城市，绝大部分城市现在还是属于相对合理的范围区间！从中国房地产的历史可以看得出，政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了，买不起房，民怨沸腾；房价低了，经济萧条，怨声载道。
为了发展经济，保障民生，只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么，是为了割富人的韭菜，来拯救穷人的心病。
伴随着国际形势、经济走势的巨变，中国房地产也步入变革的深水区。在房住不炒这个新定位背景下，在长效机制的建立呼之欲出的预期下，史无前例的严厉调控，助推房地产行业发生变革和洗牌，传统的房地产开发模式渐渐走进死胡同，再难适应新时代发展，新时代房地产万众瞩目。
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