楼市观察（）

清清绣源

在楼市上行周期，风口上的猪也能飞起来，但市场一旦下行很多房子都被打回了原型、跌得非常惨。中国居民60%的家庭财富是在房产上，买错房的代价，很多人都承受不起。



图片

那么，今天锐评就简单盘点一下过去几年跌价幅度较大或未来几年有跌价风险的是哪几类房子？全文2500字，阅读时间约5-8分钟。
壹、无资源价值的老破小
市区老房子的价格已经跌到了2017年之前，可以说这类房子已经陷入死局。
如今，像洪家楼、大明湖、历山路这样的核心区不乏1万出头的老房子，如洪家楼的花园小区房价也就1万1左右，即使是好户型、好楼层最多也只能卖一万五六，而且是近两年降幅特别大，拿花园小区来说，同样是85平的三房，不到一年的时间降幅近30万，且成交周期极长，非常难卖。
图片
房子好不好卖主要是两方面因素，一方面是卖家，另一方面是买家。现在城市核心区买房需求还在，但问题出现在了卖家产品和买家需求不匹配上。
卖家产品都是一些被市场淘汰的老破小，没电梯、户型面积小、格局差，社区弱鸡排涝系统遇到强降雨被淹的几率极大，且挂牌量逐年激增（房龄20年以上的达到了1.58万套，占比23%），就是说产品不咋地、供应量又很大。
图片
买家可以分刚需和投资客，几乎没有人会投资无任何资源价值的老破小，所以老破小的买家永远都是刚需，这个刚需可以理解为学区刚需和居住刚需（城市扎根）。
但现在刚需也看不上老破小了，供大于求，所以老破小自然就成了跌价最惨的房子。
而且，随着大家买房理念的转变，这种现象将会更加普遍。本质上来看，就是老破小已经脱掉它金融投资属性的外衣，回归商品的本性——消费品，大家要么不缺这种房子，要么看不上这种房子，若干年后逐渐丧失它的流动性，最后只能烂在手里。
贰、不合格“睡城”——城市远大新
所谓远大新，通俗点来说就是远郊区的新房，交通不方便且附近没有产业，无法解决就业问题。

这个远郊区，首推章丘、长清等卫星城，其次是绕城高速外的郭店、太平河与峨眉、美里湖等，甚至西客站片区的某些区域也包括在内，这些地方的房价都有一定下降，大高层二手房下降最为惨烈。
根本原因，我认为有三个。
首先是远郊存在价值塌陷。
因为长通勤，长清、章丘很难成为济南市区的睡城，其楼市只能自成体系，依靠自己发展。孙村、郭店、太平河与峨眉、美里湖等城市近远郊也一样，靠着ZF规划蓝图收了一波韭菜，但基础的配套都尚未成型、成熟，又与济南市区距离太远，其楼市都依靠不了市区的“远水”。
其次是自身的人口支撑乏力。
济南的人口吸引力还是不错的，每年都有10万左右的常住人口增长。可济南的新区太多，每个新区的房子又盖的密密麻麻，有限的人口被庞大的分母一平均，就略显稀缺了。
人口最核心的问题其实就是就业问题，产业决定着就业，远郊片区就业问题解决的好房价就坚挺，就业解决不好房价就跌，孙村、郭店就是鲜明的对比。这些年一些知名的企业如济钢、重汽逐步向外迁移，新支柱产业未见大规模落地，各大新区还需要继续努力。
最后是投资客的缺失。
楼市一旦进入不可逆转的下行周期，投资客的嗅觉最为灵敏，当然跑的比谁都快，这就会造成一二手房间的相互挤兑，房价一泻千里。远郊区的房子，一旦缺失了投资属性，就只剩下自我消费的商品属性。
投资客的存在，让一些房企、操盘者错把能力当实力、错把平台当本事。投资客一跑，远郊区楼市就露出了它原始的本性。
这三个因素集中爆发，远郊区楼市就面临着谁当接盘侠问题，可是在调控楼市的大背景下，期望远郊大涨已经没有可能，类型不同、地段不同的房子，房价走向开始出现两极分化。
叁、上头的“伪”学区
购买学区房是最容易上头的，需要格外理性。
以锐评来看，一定要带着发展的眼光来看待问题，随着新生人口下降、教师校外轮岗、小片区学区随机划分等因素影响，学区价值一定是减弱的。考虑买学区房，居住属性也不能丢。
1、价值单一的高溢价学区房
有粉丝之前花了大价钱买的所谓第一梯队学区房，后来经历了大跌。
看几个案例：
√ 甸柳七区，1990年建成，燕柳小学学区，历下排名前列学区，58平左右的两室22年3月成交价为165.5万，23年6月降至122万，单价由2788621144，下跌近7000元/㎡，一年时间跌幅26%。
图片
背后主要的原因就是房子价值较为单一，买房讲究一个均好性，仅靠学区配套价值支撑的“木桶”自然盛不下太多的水。

甸柳五区/七区、尚东1956地段均非城市顶级，产品已经被市场淘汰N轮，核心价值仅一个学区，但溢价水平远高于同地段的非知名学区，如尚东1956二手房均价高于同地段中建凤栖第14000元/㎡。然而，近几年随着诸如辅仁、海川、东城逸家等新学校的异军突起，一些老牌学区的吸引力相比以前有所下降。所以买房要尽量避开价值相对单一且溢价过高的学区房，一旦核心价值出现塌陷，很容易出现高风险接盘的局面。
2、挂牌伪学区
现在教育也似乎演变成了一门生意。很多楼盘为了卖房选择和一些知名教育集团签订协议，如历二、山师、外国语、稼轩等，每平二百或几百元的成本就摊嫁到每个购房者的头上，学区顶了个不错的名字，开发商好卖房、购房者也乐意。
但是回过头去看，某教育集团无非是派几名管理者协助管理，其实无论是生源还是教学质量，并没有多大改观，而且这个合作期限十分有限，多数6年，长的有12年的，合作期限结束，开发商已经把房子卖完，此后，一切回归平静。购房者高价买入的时候以为自己捡到宝了，其实读出来跟周围普通学校并没有什么区别。
总结一下：
在未来十年，房产可能会迅速稀释你的财富，房价不会无缘无故的涨跌，内中自有深意，济南楼市已经分化，我们再也回不到过去。选对一套房子，甚至比你有多少钱更重要。
来自: Android客户端

用户名已存在

涨了就开始吹嘘，跌了就开始贬低。如果是自住就不要在乎涨跌，涨了能怎样，跌了又能怎样，还不是一样住。来自: Android客户端

拼命三郎

分析的很到位来自: Android客户端

清清绣源

今天看到个数据，章丘大西边片区，6个小区（有交房两年的小区+十多年的小区）的二手房挂牌量达到了1100套。这还没统计上那一片的安置房以及小体量小区，但是这一片每月的成交量也就十套上下，上半年行情好的月份也不过十七八套。也就是说90%的二手房是根本卖不掉的。来自: Android客户端

鱼星星呵呵

看中介登的房源价格还不便宜呢！来自: Android客户端

鱼星星呵呵

嗯，所以虽然想买，一直也没买来自: Android客户端

科技与狠活

说的不错，老房子已经退出历史舞台了。现在放血还能卖出去，再过几年割肉也不行了。所以赶紧放血卖我一套好点的学区房吧我想开了，这么大年龄了，不追求质量品质了。住哪都一样，只要不是高楼层，凑合一辈子过去了，闺女读完书，我也回村里了。来自: Android客户端

刘玉123456

不要着急买房来自: Android客户端

WDZ

有道理来自: Android客户端